Кто задается таким вопросом, или Разговор о мечте
Ты много путешествуешь и наслаждаешься комфортом, умеешь хорошо работать и любишь отдыхать; путешествия по странам вдохновляют, а дома хочется красоты и комфорта… - так рождается идея открыть свой отель, чтобы языком дизайна и качеством сервиса донести своё видение и понимание жизни.
Быть владельцем отеля было модно всегда. Этот вид бизнеса в полной мере отражает индивидуальность владельца, и он по-прежнему значим в инвестиционном портфеле предпринимателя. Согласитесь, вопрос "Сколько стоит построить гостиницу?" не возникнет у предпринимателя, который выбирает, куда вложить средства. Он, скорее, будет анализировать и сравнивать разные варианты инвестиций с точки зрения окупаемости и эффективности.
Мировая практика
стоимость за номер (с учётом общих помещений):
эконом-отель - 50 000-80 000 $
3* - 80 000-120 000 $
4* - 120 000-200 000 $
5* - 250 000 $ и выше
Итак, если вы продолжаете читать статью, то относите себя к той категории людей, которые движимы мечтой. Стоимость строительства гостиницы зависит от количества звезд и от того, сколько номеров будет в гостинице: 10, 20, 40, 50 или 100 номеров.
Делаем первоначальные расчёты гостиницы
Изначально нужно оценить затраты на покупку земельного участка, подключение коммуникаций и согласовательные процедуры. Эту цифру усреднить нельзя, и она будет зависеть от категории земельного участка, размера предполагаемого отеля, вида девелопмента (строительство отеля с нуля, реконструкция или реновация), наличия/отсутствия уже согласованных коммуникаций.
Далее, бюджет строительства гостиницы делится на основные стадии.
- КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ СТАДИЯ
Маркетологи формируют концепцию будущего отеля (количество номеров, уровень инфраструктуры), архитекторы разрабатывают проектную документацию (планировка, фасад, стилистика), девелоперы пишут бизнес-план. Комплект этих документов стоит от 500 000 рублей до 10 млн.
Они дают понимание, как будет выглядеть отель, какую прибыль он принесёт и когда инвестиции вернутся. Именно на этом этапе инвестор принимает окончательное решение - входить в проект или нет.
Эти документы также рассматриваются банками для выделения кредита, инвестиционными комитетами компаний.
- РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
Пока идея на бумаге - это всего лишь идея; она оживает, когда создаётся детальный проект гостиницы. Сколько будет стоить разработка проектной документации? Это зависит от уровня объекта и вида работ - от 1 000 рублей до 4 000 за квадратный метр.
- ЦЕНЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА
Сколько стоит построить здание гостиницы? Постройка конструктивной части здания не отличается от стоимости строительства иных коммерческих помещений, а вот инженерные коммуникации и отделка зависят от уровня отеля. Если загородный мини-отель обходится базовым набором коммуникаций (водоснабжение, канализация, электричество, отопление), то гостинице уровнем выше нужны полноценная вентиляция и кондиционирование, телефония, ТВ, система АСУ, система контроля и управления доступом (СКУД), лифтовое оборудование, вплоть до системы "умного дома".
Инженерные расходы в итоге составят 30-50% бюджета всего строительства.
- КОМПЛЕКТУЕМ ОТЕЛЬ
Сложно определить среднюю стоимость комплектации гостиницы, но маловероятно, что удастся укоплектовать отель менее, чем за 12 500 рублей за метр. Так, например, комплектация загородного таунхауса 36-метрового номера стоит 300 000 рублей.
Средняя стоимость комплектации одного номера отеля 3* - от 400 000 до 1 миллиона рублей.
Обратите внимание, что инженерные коммуникации, отделка и комплектация должны выбираться не столько по фантазиям собственника, сколько с учётом предполагаемой стоимости продажи номера. Это влияет на окупаемость проекта в целом. Нет смысла ставить дорогую мебель или проводить современные коммуникации для гостей, которые не готовы за это платить. Всё, что будет запланировано инвестором сверх минимального набора, будет инвестицией собственника в свои желания, но не в бизнес.
- ПОДГОТОВКА К ОТКРЫТИЮ ГОСТИНИЦЫ
Пожалуй, это те расходы, которые часто забывают заложить в бюджет, хотя они могут составить приличную статью расходов и требуют значительного времени исполнения.
- ЗА ПОЛГОДА ДО ОТКРЫТИЯ ГОСТИНИЦЫ
- стартует пиар-активность отдела продаж. К этому моменту необходимо написать сайт, нанять маркетолога, создать страницы в социальных сетях, зарегистрировать во всех каталогах, подписать договоры с туристическими агентствами; запуск рекламы за 2 месяца: напечатать визитки и буклеты, установить указатели и стенды. На всю рекламу необходимо заложить сумму в размере 2-3 миллионов рублей;
- подбор персонала: топ-специалисты (директор, управляющий, шеф-повар, главный продажник) контролируют последние стадии комплектации и запуск отеля и занимаются наймом линейного персонала. Линейный персонал выходит за месяц до открытия;
- написанием стандартов, в идеале, нужно заниматься ещё при написании концепции отеля. Это "Библия отеля", которая должна быть готова к моменту найма линейного персонала, - может стоить до нескольких миллионов рублей;
- закупка HOTEL AMENITIES - расходники в отеле (мыло, шампуни, чистящие средства, туалетная бумага);
- церемония открытия отеля также может стоить дорого - в зависимости от количества гостей и продолжительности торжества.
- ВЫХОД НА ОПЕРАЦИОННЫЙ НОЛЬ
Идеально, конечно, получить такую загрузку, которая с первого месяца продаж позволит не вносить деньги в бизнес. Это удаётся не всегда и во многом зависит от того, насколько заранее и качественно вы начали этап маркетинга продаж. Нужно максимально минимизировать расходы и быть готовым к форс-мажорам. По опыту, отелям требуется до полугода, чтобы выйти в ноль.
Сколько составит адекватный уровень стартовых инвестиций в мини отель? Построить объект стоит 60 миллионов рублей, без учёта покупки земли и проведения коммуникаций. Далее инвестора ограничивают только собственные возможности.
Исполнительный директор ГК "Фанталис" Антон БАСИН:
"Компания "Фанталис" на рынке более 15 лет. По всей стране мы строим отели с нуля и реконструируем старые здания (вы можете ознакомиться с наиболее интересными объектами в разделе сайта "Наши проекты"). По нашим расчётам, стоимость строительства мини-отеля (загородная база отдыха или городской мини-отель), составит не менее 2,5 миллионов рублей за номер.
Соответственно, отель в 20 номеров потребует минимальных инвестиций в размере 50 миллионов рублей.
Можно, конечно, выходить на гостиничный рынок и с 10 миллионами, но надо понимать, что это будет мини-бизнес (например, хостел на арендованных площадях или кемпинг на берегу моря). Собственнику придётся самостоятельно управлять им - он обеспечит себе самозанятость, но не бизнес."