Про деньги
Расширяя свой инвестиционный портфель, вы думаете не только о краткосрочных, прибыльных, высокорискованных сделках, но и о долгосрочных вложениях. Может быть не таких быстроокупаемых, но понятных и более стабильных.
Недвижимость отчасти дает ощущение спокойствия. Объект инвестиций, чтобы ни происходило в экономике, всегда останется с вами и, переждав плохие времена, снова будет приносить прибыль.
Коммерческая недвижимость, в среднем, приносит больший доход на вложенный капитал, нежели жилая. Гостиничный бизнес сравнительно более гибкий по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости. Стоимость номера, который продается заново почти каждый день, может быть в секунды отрегулирована исходя из текущего спроса. И там, где в других сферах будет простой, отель будет получать меньший, но доход. Потеряв часть спроса с европейского рынка после санкций, отельная индустрия компенсировала эти потери возросшим спросом из ближнего и дальнего востока, а также возросшим внутренним спросом. Отель, особенно загородный, получает до 70% своей выручки не от номеров, а от других услуг — питание и развлечения, что позволяет зарабатывать, оказывая услуги не только гостям отеля, но и другим гостям города или туристам.
В расходной части отель также довольно гибкая структура. Основную часть расходов составляет зарплатный фонд, закупка продуктов и коммунальные услуги. Применяя способ управления «Русский дом», разработанный в Компании Фанталис, можно сократить ФОТ в 2 раза. Большая часть продуктов в загородных отелях, созданных Компанией Фанталис, производится на месте. А если грамотно подойти к Концепции создания отеля, то и коммунальные услуги можно сократить до 3-х раз.
Количество качественных отелей в России критически низкое по сравнению с другими странами. Благосостояние населения в долгосрочной перспективе улучшается, тенденции переориентации на внутренний туризм и смены дачи (за которой нужно ухаживать) на выезд на выходные в загородный отель, набирают силу. А значит, мы находимся в ситуации неизбежно повышающегося спроса.
Чем проще и дешевле отель, тем, как правило, он быстрее окупается. Но в среднем, не стоит рассчитывать на окупаемость хорошего отеля менее чем за 7-8 лет. Создав хорошую материальную базу, в отеле можно достичь 45% GOP и 40% EBITDA. Далее важно рассчитать IRR и NPV вашего отеля, и, с учетом принятой в вашей компании ставки дисконтирования, сравнить с альтернативными инвестиционными вариантами.
При выборе объекта для инвестиций, не забывайте и про эмоциональный фактор. Быть владельцем отеля с рестораном и SPA, куда вы можете привезти друзей и родных, неизмеримо приятнее чем скучного офисного здания или завода.
