Кто задается таким вопросом,
или Разговор о мечте

Ты много путешествуешь и наслаждаешься комфортом, умеешь хорошо работать и любишь отдыхать; путешествия по странам вдохновляют, а дома хочется красоты и комфорта… - так рождается идея открыть свой отель, чтобы языком дизайна и качеством сервиса донести своё видение и понимание жизни.

Быть владельцем отеля было модно всегда. Этот вид бизнеса в полной мере отражает индивидуальность владельца, и он по-прежнему значим в инвестиционном портфеле предпринимателя. Согласитесь, вопрос “Сколько стоит построить гостиницу?” не возникнет у предпринимателя, который выбирает, куда вложить средства. Он, скорее, будет анализировать и сравнивать разные варианты инвестиций с точки зрения окупаемости и эффективности.

Мировая практика
стоимость за номер (с учётом общих помещений):
эконом-отель - 50 000-80 000 $
3* - 80 000-120 000 $
4* - 120 000-200 000 $
5* - 250 000 $ и выше

Итак, если вы продолжаете читать статью, то относите себя к той категории людей, которые движимы мечтой. Стоимость строительства гостиницы зависит от количества звезд и от того, сколько номеров будет в гостинице: 10, 20, 40, 50 или 100 номеров.


Делаем первоначальные расчёты гостиницы

Изначально нужно оценить затраты на покупку земельного участка, подключение коммуникаций и согласовательные процедуры. Эту цифру усреднить нельзя, и она будет зависеть от категории земельного участка, размера предполагаемого отеля, вида девелопмента (строительство отеля с нуля, реконструкция или реновация), наличия/отсутствия уже согласованных коммуникаций.

Далее, бюджет строительства гостиницы делится на основные стадии.

  1. КОНЦЕПТУАЛЬНАЯ СТАДИЯ
  2. Маркетологи формируют концепцию будущего отеля (количество номеров, уровень инфраструктуры), архитекторы разрабатывают проектную документацию (планировка, фасад, стилистика), девелоперы пишут бизнес-план. Комплект этих документов стоит от 500 000 рублей до 10 млн.

    Они дают понимание, как будет выглядеть отель, какую прибыль он принесёт и когда инвестиции вернутся. Именно на этом этапе инвестор принимает окончательное решение - входить в проект или нет.

    Эти документы также рассматриваются банками для выделения кредита, инвестиционными комитетами компаний.


  3. РАБОЧЕЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
  4. Пока идея на бумаге - это всего лишь идея; она оживает, когда создаётся детальный проект гостиницы. Сколько будет стоить разработка проектной документации? Это зависит от уровня объекта и вида работ - от 1 000 рублей до 4 000 за квадратный метр.


  5. ЦЕНЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА
  6. Сколько стоит построить здание гостиницы? Постройка конструктивной части здания не отличается от стоимости строительства иных коммерческих помещений, а вот инженерные коммуникации и отделка зависят от уровня отеля. Если загородный мини-отель обходится базовым набором коммуникаций (водоснабжение, канализация, электричество, отопление), то гостинице уровнем выше нужны полноценная вентиляция и кондиционирование, телефония, ТВ, система АСУ, система контроля и управления доступом (СКУД), лифтовое оборудование, вплоть до системы “умного дома”.
    Инженерные расходы в итоге составят 30-50% бюджета всего строительства.


  7. КОМПЛЕКТУЕМ ОТЕЛЬ
  8. Сложно определить среднюю стоимость комплектации гостиницы, но маловероятно, что удастся укоплектовать отель менее, чем за 12 500 рублей за метр. Так, например, комплектация загородного таунхауса 36-метрового номера стоит 300 000 рублей.

    Средняя стоимость комплектации одного номера отеля 3* - от 400 000 до 1 миллиона рублей.

    Обратите внимание, что инженерные коммуникации, отделка и комплектация должны выбираться не столько по фантазиям собственника, сколько с учётом предполагаемой стоимости продажи номера. Это влияет на окупаемость проекта в целом. Нет смысла ставить дорогую мебель или проводить современные коммуникации для гостей, которые не готовы за это платить. Всё, что будет запланировано инвестором сверх минимального набора, будет инвестицией собственника в свои желания, но не в бизнес.


  9. ПОДГОТОВКА К ОТКРЫТИЮ ГОСТИНИЦЫ
  10. Пожалуй, это те расходы, которые часто забывают заложить в бюджет, хотя они могут составить приличную статью расходов и требуют значительного времени исполнения.

    За полгода до открытия гостиницы:

  • стартует пиар-активность отдела продаж. К этому моменту необходимо написать сайт, нанять маркетолога, создать страницы в социальных сетях, зарегистрировать во всех каталогах, подписать договоры с туристическими агентствами; запуск рекламы за 2 месяца: напечатать визитки и буклеты, установить указатели и стенды. На всю рекламу необходимо заложить сумму в размере 2-3 миллионов рублей;
  • подбор персонала: топ-специалисты (директор, управляющий, шеф-повар, главный продажник) контролируют последние стадии комплектации и запуск отеля и занимаются наймом линейного персонала. Линейный персонал выходит за месяц до открытия;
  • написанием стандартов, в идеале, нужно заниматься ещё при написании концепции отеля. Это “Библия отеля”, которая должна быть готова к моменту найма линейного персонала, - может стоить до нескольких миллионов рублей;
  • закупка HOTEL AMENITIES - расходники в отеле (мыло, шампуни, чистящие средства, туалетная бумага);
  • церемония открытия отеля также может стоить дорого - в зависимости от количества гостей и продолжительности торжества.

  1. ВЫХОД НА ОПЕРАЦИОННЫЙ НОЛЬ
  2. Идеально, конечно, получить такую загрузку, которая с первого месяца продаж позволит не вносить деньги в бизнес. Это удаётся не всегда и во многом зависит от того, насколько заранее и качественно вы начали этап маркетинга продаж. Нужно максимально минимизировать расходы и быть готовым к форс-мажорам. По опыту, отелям требуется до полугода, чтобы выйти в ноль.

Сколько составит адекватный уровень стартовых инвестиций в мини отель? Построить объект стоит 60 миллионов рублей, без учёта покупки земли и проведения коммуникаций. Далее инвестора ограничивают только собственные возможности.


Исполнительный директор ГК ”Фанталис” Антон БАСИН:

Компания “Фанталис” на рынке более 15 лет. По всей стране мы строим отели с нуля и реконструируем старые здания (вы можете ознакомиться с наиболее интересными объектами в разделе сайта “Наши проекты”). По нашим расчётам, стоимость строительства мини-отеля (загородная база отдыха или городской мини-отель), составит не менее 2,5 миллионов рублей за номер.
Соответственно, отель в 20 номеров потребует минимальных инвестиций в размере 50 миллионов рублей.

Можно, конечно, выходить на гостиничный рынок и с 10 миллионами, но надо понимать, что это будет мини-бизнес (например, хостел на арендованных площадях или кемпинг на берегу моря). Собственнику придётся самостоятельно управлять им - он обеспечит себе самозанятость, но не бизнес.