В любом случае, перед тем, как открыть мини-гостиницу, следует продумать, кто же в ней будет жить. Тип постояльца в мини-гостинице напрямую зависит от места, где она расположена(центр мегаполиса, побережье сезонного или функционирующего круглый год курорта) и т. д.

Следующий шаг — определить какова ситуация на рынке спроса и предложения, конструктивные и строительные особенности, а также технические требования, влияющие на общий размер капитальных затрат (которые предстоит окупить оператору отеля) объем денежных средств для возведения или ремонта недвижимости экономичность и удобство управления с точки зрения формирования структуры себестоимости и экономических показателей Как только проанализированы результаты маркетингового исследования и выявлены наиболее яркие перспективы развития, инвестору нужно определить, объект какого типа отвечает рыночным условиям и больше подходит для данной территории.

По нашим наблюдениям, нынешнее развитие гостиничного бизнеса в России идет совершенно другим путем. Сначала в умах инвесторов рождается мысль, напрямую связанная с нашим историческим прошлым, а именно построить свою усадьбу, да и окупить ее побыстрее: «а не превратить ли ее в постоялый двор? Ой, в мини-отель или базу отдыха?«Ну, а дальше поток творческой мысли уже не остановить, расцветают фантазии на тему: «Он будет лучшим и самым необычным, все в нем будет как я хочу, да и что там рисовать то особо, да считать?! Сам/дочь/сын/сват/свекр (у всех сразу появляются дизайнерские способности и склонность к архитектуре) нарисую!».Вот и появляется непохожий ни на что продукт, который невозможно классифицировать, и нельзя предсказать заранее его доходность, особенно любим инвесторам камень, и капитальное строительство в малопонятной и угадываемой стилистике от русской народной архитектуры с элементами хай-тека до брутального лофта с рюшечками и цветочками. А что, «Красиво же». Далее начинается поиск профессиональных инвесторов и маркетологов с девелоперами, чтоб хоть как-то вытащить на рынок новую чудо-гостиницу.

Именно в силу изначально неправильного и непрофессионального построения схемы реализации проекта и возникают подобные ситуации, когда не отель работает на инвестора, а инвестор работает на отель.

Так что же нужно сделать, чтоб этого всего избежать?

  1. Понять что это действительно то дело, которым хочется заниматься.
  2. Следует определить наиболее востребованную на конкретном рынке модель гостиничного объекта только после проведения маркетингового исследования и анализа существующего и потенциального конкурентного окружения.

Сейчас на отечественном рынке в основном встречается вариант «мини-бутик-отель», оказывающий услуги класса люкс. Это вызвано тем, что небольшое количество номеров подталкивает владельцев гостиниц максимизировать цену продаж и, следовательно, позиционировать свой отель как эксклюзивный. По нашему мнению Россия нуждается в гостиницах и базах отдыха экономкласса, где смогут останавливаться студенты, молодые путешественники — та категория туристов, которая в нашей стране наиболее мобильна, но страдает из-за высоких цен в данной сфере бизнеса.

Интересная модель реализована в двух крупных городах — Лондоне (Великобритания) и Базеле (Швейцария). В комнате площадью 9 кв.?м путешественнику предлагают лишь самое необходимое — постель, окно, санузел. Дополнительные услуги, такие, как ежедневная уборка и телевизор, надо заказывать отдельно. А номер в центре Лондона стоит от 25 фунтов за ночь (для столицы Англии — весьма дешево).

Открыть отель. Разрешительные документы

В России отменили лицензирование гостиничного бизнеса. Лицензия необходима бару и ресторану при отеле — на торговлю алкоголем. Сертификация услуг для присвоения гостинице класса — дело добровольное. Минимальные начальные вложения: возведение и оснащение небольшого отеля среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в 5 млн долл. На разработку концепции и эскизного проекта загородного объекта уйдет от месяца до трех, на городской объект и того меньше, На получение разрешительной документации (строительной) уйдет около года, на саму постройку — примерно столько же. Хотя реально срок оформления, согласования и строительства может оказаться гораздо больше. А затраты вернутся не раньше, чем лет через шесть. В случае привлечения средств извне, например банковского кредита, срок окупаемости проекта увеличивается до семи-восьми лет. В Средней полосе России гостиница (до 20 номеров) среднего класса потребует меньших средств, около 350–500 тыс. долл. Окупятся расходы уже через четыре-пять лет. Несомненно, мини-отели инвестиционно более привлекательны, потому что первоначальные вложения и сроки окупаемости у них значительно меньше.

Текущие затраты

  1. Коммунальные платежи и содержание персонала — две основные статьи расходов именно по номерному фонду и по отелю в целом.
  2. Затраты на создание запасов продуктов и напитков для ресторана (если отель предоставляет питание) или иные расходные материалы. Они являются своего рода замороженными деньгами, из-за чего средств может не хватить на оплату других счетов. Поэтому нужно правильно вести внутренний производственный учет.
  3. Расходы на обновление номерного фонда: мебели, оборудования, текстиля, ковровых покрытий, обветшавших стен и т. д. (проще говоря, амортизация) Ее можно считать фиксированной суммой, а именно начальные затраты на ремонт и комплектацию разделить на 60 месяцев — это средний срок службы, именно эта сумма и будет откладываться в резервный фонд Для поддержания уровня предоставляемых услуг, постоянного повышения привлекательности отеля следует время от времени обновлять обстановку.

Необходимый персонал

Мини отелю требуется минимум служащих:

  • управляющий (с этой ролью прекрасно справится хозяин);
  • администратор или портье, выполняющий целый спектр обязанностей (продажа номеров, размещение постояльцев, расчеты с гостями, ответы на телефонные звонки);
  • горничная;
  • технический персонал, осуществляющий текущий ремонт систем жизнеобеспечения (можно заключить договор сотрудничества с уже существующей фирмой, если нежелательно или невозможно организовать собственную службу);
  • охранник (не обязателен).

При таком раскладе затраты на ФОТ у вас будут отнимать 1/5-¼ от общего оборота. Если гостиница менее 20 номеров, то прибыльной она будет только в случае «Семейного бизнеса» — то есть хозяин и его родственники занимаются отелем самостоятельно, без привлеченных кадров.Исключение может составить бутик-отель в туристическом городе, в отсутствие конкуренции вообще, а это утопично.

Так поступают в Европе, отели держатся исключительно на труде хозяев, которые подчас осуществляют функции управляющего и техника, администратора и повара, горничной и посыльного. За границей этот бизнес передают по наследству от поколения к поколению, им дорожат и заслуженно гордятся.

Прибыль

При правильном изначальном позиционировании и грамотной организации текущей работы прибыль до уплаты налогов может составлять до 40%. Типичные ошибки владельцев отелей, или на чем нельзя экономить

  1. Организация мини-бутик-отеля в месте отдыха большого количества молодежных туристических групп и семейных пар с детьми. (Так же например ошибкой будет строить отель для семейного отдыха с сауной, в которую могут приходить гости с улицы, или что еще хуже делать из пригостиничного кабак).
  2. Изначально неправильная оценка своих инвестиционных возможностей и, соответственно, попытка неоправданно экономить на предприятии, которое рассчитано минимум на 20 лет.
  3. Экономия на профессиональном архитекторе(об этом мы писали в самом начале), приводящая к неэффективному использованию площадей. Так, вместо двух двухместных номеров иногда создают один дорогой и, следовательно, простаивающий люкс с джакузи и барной стойкой. Неверное планирование функциональных связей помещений может обернуться недовольством гостей запахом из кухни в общественных зонах, тележками с грязным бельем возле гостевого лифта или гостевой лестницы.
  4. Попытка сэкономить на профессиональном дизайнере и специализированных фирмах, занимающимися комплектацией, имеющем опыт создания гостиничных интерьеров. Как правило заказывая комплектацию у профессионалов можно еще и здорово сэкономить. Разнообразие оформления номеров в рамках одного отеля не приводит ни к дополнительному потоку туристов, ни к экономии. Светлое ковровое покрытие вокруг кровати в скором времени придется заменить, или, например, номер будет простаивать из-за того, что разлитое на такой пол красное вино никак не оттирается. Роскошные льняные шторы и покрывала, несомненно, создают очарование легкости и шик Средиземноморья. Но день за днем они впитывают посторонние запахи, а после первой же стирки сядут и станут годны только на скатерти в ресторане. Придется купить профессиональные шторы и покрывала — фактически заплатить дважды. То же касается и отделочных материалов для общественных зон.
  5. Экономия на безопасности гостей и служащих. Это касается отеля и на 500, и на пять номеров.
  6. Найм неквалифицированного персонала на этапе становления предприятия. Среди персонала должен быть кто-то, кто сможет ответить на любые вопросы. Чаще всего это управляющий, который ведет проект с предоткрытия. Изначально неграмотно поставленная организация продаж, неправильная работа с постояльцами способны сразу испортить отелю репутацию на всю оставшуюся жизнь.