23 Декабря 2014
Открываем свой мини-отель в Москве
В любом случае, перед тем, как открыть мини-гостиницу, следует продумать, кто же в ней будет жить. Тип постояльца в мини-гостинице напрямую зависит от места, где она расположена(центр мегаполиса, побережье сезонного или функционирующего круглый год курорта) и т. д.
Следующий шаг — определить какова ситуация на рынке спроса и предложения, конструктивные и строительные особенности, а также технические требования, влияющие на общий размер капитальных затрат (которые предстоит окупить оператору отеля) объем денежных средств для возведения или ремонта недвижимости экономичность и удобство управления с точки зрения формирования структуры себестоимости и экономических показателей Как только проанализированы результаты маркетингового исследования и выявлены наиболее яркие перспективы развития, инвестору нужно определить, объект какого типа отвечает рыночным условиям и больше подходит для данной территории.
По нашим наблюдениям, нынешнее развитие гостиничного бизнеса в России идет совершенно другим путем. Сначала в умах инвесторов рождается мысль, напрямую связанная с нашим историческим прошлым, а именно построить свою усадьбу, да и окупить ее побыстрее: «а не превратить ли ее в постоялый двор? Ой, в мини-отель или базу отдыха?«Ну, а дальше поток творческой мысли уже не остановить, расцветают фантазии на тему: «Он будет лучшим и самым необычным, все в нем будет как я хочу, да и что там рисовать то особо, да считать?! Сам/дочь/сын/сват/свекр (у всех сразу появляются дизайнерские способности и склонность к архитектуре) нарисую!».Вот и появляется непохожий ни на что продукт, который невозможно классифицировать, и нельзя предсказать заранее его доходность, особенно любим инвесторам камень, и капитальное строительство в малопонятной и угадываемой стилистике от русской народной архитектуры с элементами хай-тека до брутального лофта с рюшечками и цветочками. А что, «Красиво же». Далее начинается поиск профессиональных инвесторов и маркетологов с девелоперами, чтоб хоть как-то вытащить на рынок новую чудо-гостиницу.
Именно в силу изначально неправильного и непрофессионального построения схемы реализации проекта и возникают подобные ситуации, когда не отель работает на инвестора, а инвестор работает на отель.
Так что же нужно сделать, чтоб этого всего избежать?
Сейчас на отечественном рынке в основном встречается вариант «мини-бутик-отель», оказывающий услуги класса люкс. Это вызвано тем, что небольшое количество номеров подталкивает владельцев гостиниц максимизировать цену продаж и, следовательно, позиционировать свой отель как эксклюзивный. По нашему мнению Россия нуждается в гостиницах и базах отдыха экономкласса, где смогут останавливаться студенты, молодые путешественники — та категория туристов, которая в нашей стране наиболее мобильна, но страдает из-за высоких цен в данной сфере бизнеса.
Интересная модель реализована в двух крупных городах — Лондоне (Великобритания) и Базеле (Швейцария). В комнате площадью 9 кв.?м путешественнику предлагают лишь самое необходимое — постель, окно, санузел. Дополнительные услуги, такие, как ежедневная уборка и телевизор, надо заказывать отдельно. А номер в центре Лондона стоит от 25 фунтов за ночь (для столицы Англии — весьма дешево).
Открыть отель. Разрешительные документы
В России отменили лицензирование гостиничного бизнеса. Лицензия необходима бару и ресторану при отеле — на торговлю алкоголем. Сертификация услуг для присвоения гостинице класса — дело добровольное. Минимальные начальные вложения: возведение и оснащение небольшого отеля среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в 5 млн долл. На разработку концепции и эскизного проекта загородного объекта уйдет от месяца до трех, на городской объект и того меньше, На получение разрешительной документации (строительной) уйдет около года, на саму постройку — примерно столько же. Хотя реально срок оформления, согласования и строительства может оказаться гораздо больше. А затраты вернутся не раньше, чем лет через шесть. В случае привлечения средств извне, например банковского кредита, срок окупаемости проекта увеличивается до семи-восьми лет. В Средней полосе России гостиница (до 20 номеров) среднего класса потребует меньших средств, около 350–500 тыс. долл. Окупятся расходы уже через четыре-пять лет. Несомненно, мини-отели инвестиционно более привлекательны, потому что первоначальные вложения и сроки окупаемости у них значительно меньше.
Текущие затраты
Необходимый персонал
Мини отелю требуется минимум служащих:
При таком раскладе затраты на ФОТ у вас будут отнимать 1/5-¼ от общего оборота. Если гостиница менее 20 номеров, то прибыльной она будет только в случае «Семейного бизнеса» — то есть хозяин и его родственники занимаются отелем самостоятельно, без привлеченных кадров.Исключение может составить бутик-отель в туристическом городе, в отсутствие конкуренции вообще, а это утопично.
Так поступают в Европе, отели держатся исключительно на труде хозяев, которые подчас осуществляют функции управляющего и техника, администратора и повара, горничной и посыльного. За границей этот бизнес передают по наследству от поколения к поколению, им дорожат и заслуженно гордятся.
Прибыль
При правильном изначальном позиционировании и грамотной организации текущей работы прибыль до уплаты налогов может составлять до 40%. Типичные ошибки владельцев отелей, или на чем нельзя экономить.
Следующий шаг — определить какова ситуация на рынке спроса и предложения, конструктивные и строительные особенности, а также технические требования, влияющие на общий размер капитальных затрат (которые предстоит окупить оператору отеля) объем денежных средств для возведения или ремонта недвижимости экономичность и удобство управления с точки зрения формирования структуры себестоимости и экономических показателей Как только проанализированы результаты маркетингового исследования и выявлены наиболее яркие перспективы развития, инвестору нужно определить, объект какого типа отвечает рыночным условиям и больше подходит для данной территории.
По нашим наблюдениям, нынешнее развитие гостиничного бизнеса в России идет совершенно другим путем. Сначала в умах инвесторов рождается мысль, напрямую связанная с нашим историческим прошлым, а именно построить свою усадьбу, да и окупить ее побыстрее: «а не превратить ли ее в постоялый двор? Ой, в мини-отель или базу отдыха?«Ну, а дальше поток творческой мысли уже не остановить, расцветают фантазии на тему: «Он будет лучшим и самым необычным, все в нем будет как я хочу, да и что там рисовать то особо, да считать?! Сам/дочь/сын/сват/свекр (у всех сразу появляются дизайнерские способности и склонность к архитектуре) нарисую!».Вот и появляется непохожий ни на что продукт, который невозможно классифицировать, и нельзя предсказать заранее его доходность, особенно любим инвесторам камень, и капитальное строительство в малопонятной и угадываемой стилистике от русской народной архитектуры с элементами хай-тека до брутального лофта с рюшечками и цветочками. А что, «Красиво же». Далее начинается поиск профессиональных инвесторов и маркетологов с девелоперами, чтоб хоть как-то вытащить на рынок новую чудо-гостиницу.
Именно в силу изначально неправильного и непрофессионального построения схемы реализации проекта и возникают подобные ситуации, когда не отель работает на инвестора, а инвестор работает на отель.
Так что же нужно сделать, чтоб этого всего избежать?
- Понять что это действительно то дело, которым хочется заниматься.
- Следует определить наиболее востребованную на конкретном рынке модель гостиничного объекта только после проведения маркетингового исследования и анализа существующего и потенциального конкурентного окружения.
Сейчас на отечественном рынке в основном встречается вариант «мини-бутик-отель», оказывающий услуги класса люкс. Это вызвано тем, что небольшое количество номеров подталкивает владельцев гостиниц максимизировать цену продаж и, следовательно, позиционировать свой отель как эксклюзивный. По нашему мнению Россия нуждается в гостиницах и базах отдыха экономкласса, где смогут останавливаться студенты, молодые путешественники — та категория туристов, которая в нашей стране наиболее мобильна, но страдает из-за высоких цен в данной сфере бизнеса.
Интересная модель реализована в двух крупных городах — Лондоне (Великобритания) и Базеле (Швейцария). В комнате площадью 9 кв.?м путешественнику предлагают лишь самое необходимое — постель, окно, санузел. Дополнительные услуги, такие, как ежедневная уборка и телевизор, надо заказывать отдельно. А номер в центре Лондона стоит от 25 фунтов за ночь (для столицы Англии — весьма дешево).
Открыть отель. Разрешительные документы
В России отменили лицензирование гостиничного бизнеса. Лицензия необходима бару и ресторану при отеле — на торговлю алкоголем. Сертификация услуг для присвоения гостинице класса — дело добровольное. Минимальные начальные вложения: возведение и оснащение небольшого отеля среднего класса на 50 номеров в Москве или Санкт-Петербурге обойдется инвестору примерно в 5 млн долл. На разработку концепции и эскизного проекта загородного объекта уйдет от месяца до трех, на городской объект и того меньше, На получение разрешительной документации (строительной) уйдет около года, на саму постройку — примерно столько же. Хотя реально срок оформления, согласования и строительства может оказаться гораздо больше. А затраты вернутся не раньше, чем лет через шесть. В случае привлечения средств извне, например банковского кредита, срок окупаемости проекта увеличивается до семи-восьми лет. В Средней полосе России гостиница (до 20 номеров) среднего класса потребует меньших средств, около 350–500 тыс. долл. Окупятся расходы уже через четыре-пять лет. Несомненно, мини-отели инвестиционно более привлекательны, потому что первоначальные вложения и сроки окупаемости у них значительно меньше.
Текущие затраты
- Коммунальные платежи и содержание персонала — две основные статьи расходов именно по номерному фонду и по отелю в целом.
- Затраты на создание запасов продуктов и напитков для ресторана (если отель предоставляет питание) или иные расходные материалы. Они являются своего рода замороженными деньгами, из-за чего средств может не хватить на оплату других счетов. Поэтому нужно правильно вести внутренний производственный учет.
- Расходы на обновление номерного фонда: мебели, оборудования, текстиля, ковровых покрытий, обветшавших стен и т. д. (проще говоря, амортизация) Ее можно считать фиксированной суммой, а именно начальные затраты на ремонт и комплектацию разделить на 60 месяцев — это средний срок службы, именно эта сумма и будет откладываться в резервный фонд Для поддержания уровня предоставляемых услуг, постоянного повышения привлекательности отеля следует время от времени обновлять обстановку.
Необходимый персонал
Мини отелю требуется минимум служащих:
- управляющий (с этой ролью прекрасно справится хозяин);
- администратор или портье, выполняющий целый спектр обязанностей (продажа номеров, размещение постояльцев, расчеты с гостями, ответы на телефонные звонки);
- горничная;
- технический персонал, осуществляющий текущий ремонт систем жизнеобеспечения (можно заключить договор сотрудничества с уже существующей фирмой, если нежелательно или невозможно организовать собственную службу);
- охранник (не обязателен).
При таком раскладе затраты на ФОТ у вас будут отнимать 1/5-¼ от общего оборота. Если гостиница менее 20 номеров, то прибыльной она будет только в случае «Семейного бизнеса» — то есть хозяин и его родственники занимаются отелем самостоятельно, без привлеченных кадров.Исключение может составить бутик-отель в туристическом городе, в отсутствие конкуренции вообще, а это утопично.
Так поступают в Европе, отели держатся исключительно на труде хозяев, которые подчас осуществляют функции управляющего и техника, администратора и повара, горничной и посыльного. За границей этот бизнес передают по наследству от поколения к поколению, им дорожат и заслуженно гордятся.
Прибыль
При правильном изначальном позиционировании и грамотной организации текущей работы прибыль до уплаты налогов может составлять до 40%. Типичные ошибки владельцев отелей, или на чем нельзя экономить.
- Организация мини-бутик-отеля в месте отдыха большого количества молодежных туристических групп и семейных пар с детьми. (Так же например ошибкой будет строить отель для семейного отдыха с сауной, в которую могут приходить гости с улицы, или что еще хуже делать из пригостиничного кабак).
- Изначально неправильная оценка своих инвестиционных возможностей и, соответственно, попытка неоправданно экономить на предприятии, которое рассчитано минимум на 20 лет.
- Экономия на профессиональном архитекторе(об этом мы писали в самом начале), приводящая к неэффективному использованию площадей. Так, вместо двух двухместных номеров иногда создают один дорогой и, следовательно, простаивающий люкс с джакузи и барной стойкой. Неверное планирование функциональных связей помещений может обернуться недовольством гостей запахом из кухни в общественных зонах, тележками с грязным бельем возле гостевого лифта или гостевой лестницы.
- Попытка сэкономить на профессиональном дизайнере и специализированных фирмах, занимающимися комплектацией, имеющем опыт создания гостиничных интерьеров. Как правило заказывая комплектацию у профессионалов можно еще и здорово сэкономить. Разнообразие оформления номеров в рамках одного отеля не приводит ни к дополнительному потоку туристов, ни к экономии. Светлое ковровое покрытие вокруг кровати в скором времени придется заменить, или, например, номер будет простаивать из-за того, что разлитое на такой пол красное вино никак не оттирается. Роскошные льняные шторы и покрывала, несомненно, создают очарование легкости и шик Средиземноморья. Но день за днем они впитывают посторонние запахи, а после первой же стирки сядут и станут годны только на скатерти в ресторане. Придется купить профессиональные шторы и покрывала — фактически заплатить дважды. То же касается и отделочных материалов для общественных зон.
- Экономия на безопасности гостей и служащих. Это касается отеля и на 500, и на пять номеров.
- Найм неквалифицированного персонала на этапе становления предприятия. Среди персонала должен быть кто-то, кто сможет ответить на любые вопросы. Чаще всего это управляющий, который ведет проект с предоткрытия. Изначально неграмотно поставленная организация продаж, неправильная работа с постояльцами способны сразу испортить отелю репутацию на всю оставшуюся жизнь.